Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, SOCIMIs

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, conocidas como SOCIMIs, son productos de inversión que han ganado popularidad en el mundo financiero en los últimos años. Estas entidades ofrecen a los inversores una forma eficiente y atractiva de invertir en el mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir propiedades directamente para poder ser inversor/a inmobiliario sin necesidad de comprar casas.

¿Qué son las SOCIMIs?

Las SOCIMIs son entidades de inversión que se dedican principalmente a adquirir y gestionar activos inmobiliarios, como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles y propiedades residenciales, con el propósito de generar ingresos a través del alquiler y la inversión en el mercado de bienes raíces.

Estas sociedades se crearon con el objetivo de fomentar la inversión en el sector inmobiliario y facilitar el acceso de los inversores al mercado inmobiliario cuando no tienen tanto dinero para comprar casas y otros inmuebles, al mismo tiempo que proporcionan una estructura transparente y regulada.

Características de las SOCIMIs

Las SOCIMIs comparten algunas características fundamentales que las distinguen de otras formas de inversión:

Estructura legal de las SOCIMIs

Las SOCIMIs deben adoptar la forma de una sociedad anónima cotizada y cumplir con ciertos requisitos legales y regulatorios establecidos por la legislación del país en el que operan. A nivel general, los requisitos típicos para la creación y operación de una SOCIMI incluyen:

• Forma jurídica
  Las SOCIMIs deben constituirse como sociedades anónimas. Esto implica que su capital social esté dividido en acciones, y estas acciones sean libremente transferibles en mercados secundarios. La forma de sociedad anónima proporciona una estructura adecuada para la inversión y la financiación a través de la emisión de acciones.
• Obligación de cotización
  Una característica fundamental de las SOCIMIs es su obligación de cotizar en una bolsa de valores reconocida, lo que significa que sus acciones se negocian en un mercado de valores público. Esta cotización proporciona transparencia y liquidez a las acciones de la SOCIMI, permitiendo a los inversores comprar y vender fácilmente sus participaciones en el mercado secundario de manera similar a las acciones de cualquier otra empresa que cotice en bolsa.
• Distribución de beneficios
  Las SOCIMIs están obligadas por ley a distribuir una parte significativa de sus beneficios anuales a los accionistas en forma de dividendos. En muchos países, este requisito es del 80% de los beneficios obtenidos por la SOCIMI. Esto les permite beneficiarse de ciertos incentivos fiscales, siempre y cuando cumplan con los requisitos de distribución de dividendos. Esta estructura de distribución de beneficios busca atraer a inversores interesados en ingresos regulares a través de dividendos.
• Diversificación de activos
  La ley generalmente establece un requisito de diversificación de activos, lo que significa que una SOCIMI no puede depender en exceso de una sola propiedad o tipo de activo. Esto contribuye a reducir el riesgo y la concentración de inversiones en un solo activo, ofreciendo a los inversores una exposición más amplia al mercado inmobiliario.
• Acceso a financiamiento
  Las SOCIMIs tienen acceso a los mercados de capitales para financiar sus adquisiciones y expansiones. Esto les permite competir en la adquisición de propiedades con otros actores del mercado y contribuye a la dinámica de los precios.
• Profesionalización de la gestión
  La regulación y supervisión de las SOCIMIs exige una gestión profesional y transparente. Esto ha llevado a una mejora en las prácticas de gestión de activos inmobiliarios en general.

¿Cómo funcionan las SOCIMIs?

Creación y estructura

Las SOCIMIs se crean mediante la constitución de una sociedad anónima cotizada, que debe cumplir con los requisitos legales y regulatorios específicos de cada país. Una vez establecida, la SOCIMI emite acciones que se ofrecen al público a través de una oferta pública inicial (OPI) o se negocian en el mercado secundario.

Adquisición de activos

Una de las principales actividades de una SOCIMI es la adquisición de activos inmobiliarios. Estos activos pueden incluir propiedades comerciales, industriales, residenciales o cualquier otra clase de bienes raíces. Las SOCIMIs suelen financiar estas adquisiciones mediante una combinación de capital propio y deuda.

Generación de ingresos

Las SOCIMIs generan ingresos principalmente a través del alquiler de sus propiedades. Los inquilinos, que pueden ser empresas o particulares, pagan un alquiler periódico a la SOCIMI. Estos ingresos se distribuyen a los accionistas en forma de dividendos, como parte de los requisitos fiscales establecidos.

Beneficios fiscales

Una de las ventajas clave de invertir en SOCIMIs son los beneficios fiscales. Estas entidades están exentas del impuesto de sociedades, siempre y cuando cumplan con la obligación de distribuir al menos el 80% de sus beneficios en forma de dividendos. Esto les permite retener más ingresos para el beneficio de los accionistas.

Requisitos de las SOCIMIs en Europa

En Europa, las SOCIMIs están reguladas por la Directiva 2013/34/UE, que establece los requisitos contables, financieros y de información para las empresas que cotizan en bolsa, incluidas las SOCIMIs.

Además, la Directiva 2014/51/UE establece normas específicas para la presentación de informes financieros anuales.

En el contexto europeo, algunos de los requisitos clave para las SOCIMIs incluyen:

• Distribución de beneficios
  Las SOCIMIs deben distribuir al menos el 80% de sus ingresos anuales a los accionistas en forma de dividendos.
• Diversificación de activos
  La normativa europea también establece requisitos de diversificación de activos, lo que significa que las SOCIMIs deben poseer una cartera diversificada de propiedades inmobiliarias.
• Obligación de cotización
  Las SOCIMIs deben cotizar en una bolsa de valores reconocida en un Estado miembro de la Unión Europea.

Requisitos de las SOCIMIs en España

España es uno de los países europeos más activos en el uso de SOCIMIs. Hay que tener en cuenta que la construcción de vivienda ha sido muy importante en la economía española en las últimas décadas y una de las bases de la economía hasta la crisis de 2008, aunque ahora está resurgiendo con fuerza. El marco regulatorio español es el mismo que el que marca la UE y establece requisitos específicos para estas entidades:

• Obligación de cotización
  Las SOCIMIs deben cotizar en un mercado de valores regulado en España o en otro Estado miembro de la Unión Europea.
• Distribución de beneficios
  Las SOCIMIs deben distribuir al menos el 80% de sus ingresos obtenidos por arrendamiento y plusvalías derivadas de la transmisión de inmuebles, así como el 100% de las plusvalías derivadas de la transmisión de participaciones en sus filiales.
• Diversificación de activos
  Las SOCIMIs deben cumplir con requisitos de diversificación de activos, incluida la obligación de poseer una cartera diversificada de propiedades inmobiliarias.
• Endeudamiento
  El endeudamiento de las SOCIMIs no debe superar el 70% del valor de mercado de sus activos.
• Actividad principal
  La actividad principal de una SOCIMI debe ser la adquisición y arrendamiento de bienes inmuebles urbanos para su explotación en régimen de arrendamiento. Además, al menos el 80% de los activos de la SOCIMI deben estar directamente relacionados con esta actividad.

Impacto en el mercado inmobiliario

Las SOCIMIs han tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario en varios aspectos:

• Mayor liquidez del mercado inmobiliario
  La cotización en bolsa de las SOCIMIs ha aumentado la liquidez del mercado inmobiliario, ya que los inversores pueden comprar y vender acciones de SOCIMIs con facilidad. Esto ha contribuido a una mayor transparencia y eficiencia en el mercado.
• Acceso a financiamiento
  Las SOCIMIs tienen acceso a los mercados de capitales para financiar sus adquisiciones y expansiones. Esto les permite competir en la adquisición de propiedades con otros actores del mercado y contribuye a la dinámica de los precios.
• Profesionalización de la gestión
  La regulación y supervisión de las SOCIMIs exige una gestión profesional y transparente. Esto ha llevado a una mejora en las prácticas de gestión de activos inmobiliarios en general.

Ejemplos de SOCIMIs exitosas

Estos ejemplos ilustran cómo las SOCIMIs y las REITs han logrado operar con éxito en diferentes mercados inmobiliarios y ofrecer oportunidades de inversión atractivas para los inversores en todo el mundo. Sus estructuras de financiamiento y sus enfoques de gestión les han permitido adaptarse a una variedad de condiciones del mercado y mantener un rendimiento sólido a lo largo del tiempo.

Merlin Properties

Merlin Properties es una SOCIMI española que cotiza en la Bolsa de Madrid. La compañía posee una cartera diversificada que incluye oficinas, centros comerciales y propiedades logísticas en España. Su enfoque en la gestión activa de propiedades y su sólido rendimiento la han convertido en una de las SOCIMIs más exitosas de Europa.

Puedes visitar la página web de Merlin Properties haciendo click en el enlace.

American Tower Corporation

Aunque no es una SOCIMI en el sentido tradicional, American Tower Corporation (ATC) es una empresa estadounidense que opera como un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) especializado en torres de telecomunicaciones. ATC ha experimentado un crecimiento constante debido al aumento de la demanda de infraestructura de telecomunicaciones a nivel mundial.

Puedes visitar la página web de American Tower Corporation haciendo click en el enlace.

Simon Property Group

Simon Property Group, con sede en los Estados Unidos, es una de las SOCIMIs más grandes y exitosas del mundo. Se especializa en centros comerciales y propiedades minoristas. La empresa ha mantenido un historial de ingresos estables y sólidos dividendos para sus accionistas.

Puedes visitar la página web de Simon Property Group haciendo click en el enlace.

Covivio

Covivio, con sede en Francia, es otra SOCIMI europea destacada que se enfoca en propiedades inmobiliarias comerciales y residenciales en toda Europa. La compañía ha mantenido un enfoque en la sostenibilidad y la gestión responsable de sus activos, lo que la ha ayudado a mantener un rendimiento sólido a lo largo del tiempo.

Puedes visitar la página web de Covivio haciendo click en el enlace.

Realty Income Corporation

Realty Income Corporation, con sede en los Estados Unidos, es un REIT especializado en propiedades comerciales y minoristas. La empresa se destaca por su historial de distribución de dividendos mensuales, lo que la ha convertido en una opción popular para inversores en busca de ingresos estables.

Puedes visitar la página web de Realty Income Corporation haciendo click en el enlace.

¿Por qué invertir en SOCIMIs?

Las SOCIMIs representan una forma innovadora y accesible de invertir en el mercado inmobiliario, brindando a los inversores la oportunidad de diversificar sus carteras y beneficiarse de incentivos fiscales. Su cotización en bolsa proporciona liquidez, y su impacto en el mercado inmobiliario ha contribuido a una mayor profesionalización de la gestión de activos.

Sin embargo, los inversores deben ser conscientes de los riesgos asociados, como la volatilidad del mercado y la dependencia de los dividendos.

En última instancia, las SOCIMIs han transformado la forma en que los inversores participan en el mercado inmobiliario y continúan desempeñando un papel importante en la evolución de este sector en constante cambio.